EL DEBER DE INFORMACIÓN E IDONEIDAD EN EL PROCESO DE COMPRA DE UN BIEN INMUEBLE
El proceso de compra de inmuebles comprende las etapas en las que el consumidor y proveedor se relacionan, y abarca desde el momento en el que el consumidor toma conocimiento de los productos y servicios ofrecidos por el proveedor, hasta el momento en el que se han cumplido todos los ofrecimientos y acuerdos relacionados con la compra.
¿Quién es considerado proveedore inmobiliario?
Será considerado un proveedor inmobiliario, quien se dedique a la venta de inmuebles de manera habitual y con la finalidad de permanecer en el mercado inmobiliario, sin importar si se trata de una persona natural o jurídica.
Es importante tener en cuenta que no es lo mismo comprar un inmueble de cualquier persona, que adquirirlo de alguien que sea considerado proveedor inmobiliario:
- En el primer caso, la norma que regula la compra es el Código Civil, en lo referido a las cláusulas del contrato en general y la compraventa sobre un bien inmueble futuro o terminado.
- Mientras que, en el segundo caso, cuando se adquiere un inmueble de un proveedor inmobiliario, además de la Constitución Política del Perú y el Código Civil, existe una protección adicional que brinda el Código de Protección y Defensa del Consumidor (en adelante, el Código).
¿Qué momentos importantes podemos identificar en el proceso de compra?
Podemos identificar 3 momentos importantes:
- ANTES DEL PROCESO DE COMPRA: PUBLICIDAD Y SOLICITUD DE INFORMACIÓN
El consumidor recibe información a través de la publicidad que realiza el proveedor inmobiliario. Por ejemplo, mediante un anuncio televisivo o vía redes sociales sobre la venta de departamentos, entre otros.
En base a esta, el consumidor puede realizar distintas acciones con la finalidad de obtener mayores referencias sobre los inmuebles publicitados. Por ejemplo, visitar la caseta de ventas de un proyecto inmobiliario para averiguar sobre la distribución y precios de un departamento o pedir referencias a terceras personas.
Durante esta etapa, el consumidor puede separar el inmueble, suscribiendo el contrato respectivo con el proveedor.
- DURANTE EL PROCESO DE COMPRA: CONTRATACIÓN Y PAGOS
El consumidor suscribe el contrato de compraventa y realiza el pago, parcial o total, del precio establecido para el inmueble.
- ENTREGA DEL BIEN
El proveedor entrega el bien al consumidor, quien tiene el derecho de expresar su aprobación o desaprobación sobre las características, condiciones y estado en general del bien que se entrega.
Asimismo, el proveedor debe brindar al consumidor un servicio adicional después de la venta del bien inmueble, que comprende: la ejecución de periodos de garantía, la recepción y atención de sugerencias, reclamos o solicitudes de servicios, entre otros.
¿Qué información mínima debemos recibir antes del proceso de compra?
PUBLICIDAD Y SOLICITUD DE INFORMACIÓN.
- El proveedor inmobiliario debe establecer e implementar medidas para que el consumidor acceda fácilmente y de manera gratuita, como mínimo, a la siguiente información:
INFORMACIÓN SOBRE EL PROVEEDOR:
- La identificación del proveedor inmobiliario: en caso se trate de una persona natural: número de su documento nacional de identidad (DNI) o registro único de contribuyentes (RUC) y en caso se trate de una persona jurídica: partida registral de la persona jurídica, nombres de los representantes legales y sus vigencias de poder debidamente inscritas, Registro Único de Contribuyentes (RUC),
- Los teléfonos de contacto, dirección de correo electrónico y/o página web, deben encontrarse activos, y su variación debe ser comunicada al consumidor.
- Los antecedentes del proveedor y su comportamiento en el mercado de productos y servicios inmobiliarios.
INFORMACIÓN SOBRE EL INMUEBLE
- La descripción del inmueble, cantidad de unidades inmobiliarias y sus características relevantes, tales como, el área exclusiva y común, medidas perimétricas, acabados del inmueble, entre otras.
- La condición sismorresistente del inmueble
- La partida registral del inmueble en caso de bienes inscritos, o el título que acredite que el proveedor es el propietario del inmueble, en caso de bienes no inscritos.
- El estado del proceso de habilitación urbana o de licencia de edificación, según corresponda.
- Plano del inmueble ofertado. Si alguno de los aspectos del plano tiene únicamente carácter referencial, esto debe ser comunicado al consumidor.
- Identificación y características del inmueble: ambientes, áreas exclusivas y comunes, acabados, servicios públicos domiciliarios con los que cuenta, diferenciando los servicios propios de los servicios comunes, como la electricidad, agua potable y alcantarillado.
- Si se trata de bienes futuros, el documento que acredite la aprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto de arquitectura, según corresponda.
- Si se trata de bienes terminados, copia de la hoja de resumen (HR), predio urbano (PU), acreditación de no adeudo de tributos o de la situación tributaria del inmueble; y, partida registral donde conste la independización del inmueble, de ser el caso.
INFORMACIÓN RELACIONADA CON LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA
- Vigencia de la oferta.
- El precio de venta del inmueble ofertado, incluyendo la forma de pago, la moneda, el plazo en el que el consumidor debe realizarlo, los gastos y tributos, promociones y/o descuentos. En caso el pago se realice en cuotas, se debe especificar el cronograma debidamente desagregado, que comprende la fecha y monto exacto de cada cuota. En el caso de existir promociones y/o descuentos, deben especificarse claramente las condiciones, así como las unidades disponibles para el consumidor y el plazo de dicha promoción.
- Información sobre los canales para la atención de consultas, quejas y reclamos que pudieran ser dirigidos al proveedor, o los canales de denuncia ante las autoridades competentes. En caso se trate de un medio físico, el proveedor debe exhibirlo a través de un aviso colocado en un lugar visible y fácilmente accesible al público, con las mismas dimensiones establecidas para el aviso del Libro de Reclamaciones.
- Condiciones de la separación del inmueble, que comprende: vigencia, causales y efectos de la resolución del contrato, como el pago de gastos administrativos y penalidades.
Puede obtener más información, en la Guía sobre productos y servicios inmobiliarios, ingresando al siguiente link:
