Por: Abg. Marco Antonio Astorga Collantes

Previamente resulta necesario abordar la siguiente pregunta: ¿Debe prevalecer la transferencia de propiedad no inscrita frente al Principio de Prioridad Registral Inscrito?

Durante mucho tiempo dicha interrogante rondaba mi cabeza, llegándome a plantear si realmente resulta relevante que se lleve a cabo un trabajo de investigación bajo un enfoque de análisis con rigor jurídico, que no sólo estudie la acepción jurídica que circunda al derecho registral, sino que además aborde la problemática que versa sobre el principio de prioridad registral cuando acontece la adquisición de un bien inmueble y si existe una afectación o no cuando se realice una transferencia de propiedad consensual, ya que de existir una afectación será indispensable el poder efectuar un cambio en nuestro sistema registral, a través de la incorporación del sistema constitutivo de derechos en lugar de uno declarativo.

Así mismo, es preciso cuestionar el principio de prioridad registral en casos de adquisición de un bien inmueble y la transferencia de propiedad consensual no inscrita, ya que el principio de prioridad registral determina que el primer título tiene la prioridad sobre otro que, aun encontrándose con la facultad y capacidad de ser registrable, fuese ingresado al registro posteriormente, aun cuando haya tenido fecha anterior.

TRANSFERENCIA DE BIEN INMUEBLE EN NUESTRO ORDENAMIENTO:

Nuestro Código Civil, ha optado por elegir como sistema de transferencia de propiedad inmueble el sistema consensual o espiritualista, siguiendo un sistema declarativo de derechos, siendo que no se encuentra tipificada la obligatoriedad de la inscripción ni para la persona que se encuentra adquiriendo el bien o la persona que trasfiere dicho bien inmueble, del mismo modo conforme a lo regulado en el artículo 949 del Código Sustantivo “solo es requerible la enajenación de un inmueble determinado para que se pueda ser acreedor propietario del mismo, excepto disposición legal distinta o pacto que determine lo contrario”. Es así que, a través de dicha tipificación no se estaría brindando una seguridad registral al titular de un derecho real, sino que por el contrario lo hace asequible a que pueda aplicarse de forma arbitrario el principio de prioridad registral.

De esta forma se puede entender que, en los casos en que se haya adquirido un bien inmueble y haya sido inscrito en Registros públicos, este tendría seguridad jurídica pues conforme al principio de prioridad registral (descrito en nuestro Código Civil en su artículo 2016) si hubiese un acto o título que se haya tenido anteriormente pero no ha sido registrado o haya sido registrado posteriormente al primero en cuestión, este no tendrá validez por la anterioridad “prior tempore, potior iure”.

PROBLEMÁTICA DE LA TRANSFERENCIA CONSENSUAL NO INSCRITA

La problemática de esta forma estaría recayendo en los casos en que se efectué una transferencia de propiedad consensual no inscrita (entendiéndose como la transferencia de propiedad de A hacia B sin que este necesariamente haya sido inscrito en registros públicos) ya que, basándonos textualmente en lo anterior descrito, si otra persona registra la bien inmueble materia de trasferencia, B no tendría forma de oponerse a pesar que el haya obtenido el bien antes de la inscripción.

El derecho y las disposiciones legales que establece nuestro marco normativo se encuentra condicionado a la realidad en la que vivimos, siendo que el sistema registral peruano basándose en el Sistema Declarativo de Derechos no obliga a las partes a que, por la transferencia de un bien inmueble tenga que inscribirse la propiedad en Registros públicos, aunado a lo anterior la población Peruana no tiende a registrar los bienes inmuebles que adquiere, basándose en la mayoría de los casos en un acto consensual más que un acto registral aun cuando el acto consensual no ofrece seguridad jurídica.

Existe una afectación que actualmente hay en nuestro marco normativo, debido a que se observa que al realizarse la adquisición de un bien inmueble a través de la transferencia de propiedad consensual se estaría realizando una implicancia en el principio de prioridad registral puesto que, a través de dicho principio los derechos de propiedad los adquiere la persona que registra primero bien inmueble, empero si existe una persona que posee antes el bien inmueble y no inscribió el mismo, no tendrá derechos de propiedad, generando que exista inseguridad jurídica en los ciudadanos por la falta de obligatoriedad de inscripción.

La libertad económica que tiene la persona, así como la garantía del Estado a la protección de la propiedad al expresar la inviolabilidad de la propiedad privada, vienen siendo vulnerados al no existir una obligatoriedad registral cuando se efectúen casos de trasferencia de propiedad consensual.

Así, siendo consecuentes con lo abordado en los párrafos precedentes, el propósito que plantea el presente tema, se cierne a determinar la aplicación del principio de prioridad registral en la adquisición de un bien inmueble una afectación en casos de transferencia de propiedad consensual no inscrita.

CONCLUSIONES

En efecto, es pertinente y factible la incorporación de un sistema registral constitutivo de derechos, así como la formalización del derecho de propiedad y es requerible la modificación del artículo 949 del Código Civil Peruano o existen otros mecanismos o medios por los cuales puede garantizarse la certeza y eficacia del sistema registral.

Además de ser factible dicha incorporación, resultara beneficioso para el proceso judicial peruano y operadores de derecho pues al darse dicha obligatoriedad se reducirían y/o eliminarían gradualmente los procesos que integran esta problemática dando como consecuencia que haya una disminución de la carga procesal en determinados juzgados, por lo que para que pueda plasmarse su obligatoriedad será necesario que deba modificarse el artículo 949 del Código Civil Peruano.

Así mismo, dicha solución beneficiara a la sociedad, y los usuarios del sistema registral, puesto que la implementación de un sistema registral constitutivo de derechos brindara seguridad jurídica de los bienes inmuebles que el poseedor en buena fe adquiera, creando certeza y eficacia jurídica pues hará posible que exista una relación entre la realidad registral (acontecida cuando una persona decida adquirir un bien inmueble o exista una trasferencia de propiedad consensual) y el registro que exista en el sistema registral (el cual con la implementación de obligatoriedad registral, permitirá conocer quién es el propietario de un bien o conocer si hubo una trasferencia del mismo).

El sistema registral constitutivo, como el que rige en Alemania, es más adecuado en sentido jurídico y económico; y por lo tanto, de más fácil adecuación a realidades socio – jurídicas como la nuestra, porque teniendo en cuenta que en doctrina registral se presume que todo lo contenido en los registros es de conocimiento público podemos afirmar que este es el instrumento de publicidad más perfecto, permite tener certeza completa sobre la verdadera relación jurídica entre el titular y la cosa. Ello conlleva a que quien quiere adquirir va saber que está adquiriendo efectivamente de quien es su dueño, pues al ser de carácter constitutivo la transferencia solo va a poder ser ejecutada si quien transfiere la cosa figura dentro del registro como propietario y no otro que se diga propietario sin serlo. Así mismo, el carácter publicitario del registro va a permitir que se constituya el derecho con oponibilidad erga omnes es decir, que no solo va a ser oponible ante el transmitente sino ante cualquier tercero o ante la universalidad de terceros interesados.

También vemos que este sistema cumpliría dos de los requisitos indispensables de todo sistema de transferencia inmobiliaria: otorgar el máximo de seguridad jurídica y permitir en la mayor medida la maximización de la riqueza inmobiliaria.

En conclusión, si la población ve que es posible contar con un sistema que les permita averiguar, verdaderamente, quien es el titular del derecho de propiedad sobre el bien inmueble, si pesa algún gravamen o carga sobre este o si ha sido anteriormente enajenado, indudablemente van a elegir por adquirir, aunque ello les suponga una inversión relativamente mayor de tiempo (el ir a registrar). Pero si se trata de estar seguro que lo adquirido ha sido adquirido legítimamente y que aquello va a poder ser mantenido bajo nuestro poder entonces “dediquemos un poco de tiempo” que al final de cuentas va a resultar siendo una inversión adecuada. Claro que este cambio no puede hacerse de un día para el otro, tomaría un tiempo, una suerte de transición, pues en la actualidad en todo el país, (según INEI) un 88.4% de viviendas particulares propias cuentan con título de propiedad inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).