En últimos 18 años contruyeron 1.6 millones de viviendas informales

Por Rocío Velazco C.

Estudio del Instituto Peruano de Economía revela que cerrar la brecha habitacional en una década costaría más de S/ 12 mil millones en subsidios adicionales cada año. Solo una transformación integral del sistema de vivienda podría revertir el avance de la informalidad.

El Perú ha crecido sin orden ni planificación. En los últimos 18 años, casi dos tercios de la expansión urbana del país se ha desarrollado de manera informal. La cifra es contundente: de los 2.5 millones de viviendas construidas entre 2007 y 2024, 1.6 millones —el 63%— surgieron fuera del marco formal, sin título de propiedad, con materiales inadecuados o sin acceso a servicios básicos. Son viviendas que nacen sin agua, desagüe ni luz, en terrenos que muchas veces fueron objeto de tráfico, y donde las familias pueden pasar más de 15 años antes de acceder a un servicio elemental.

El diagnóstico fue presentado por el Instituto Peruano de Economía (IPE) en su estudio “Contribución de la vivienda formal al cierre de brechas sociales”, elaborado por encargo de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). El documento, difundido el 5 de febrero, detalla los profundos efectos sociales y económicos que la informalidad urbana ha generado en el país y propone una transformación estructural del sistema de desarrollo de vivienda.

El evento de presentación contó con la participación de Carlos Gallardo, gerente general del IPE; el arquitecto urbanista Aldo Facho; Alfredo Lozada, gerente institucional de CODIP; y la moderación a cargo de la periodista Paola Villar.

EL PESO DE LA INFORMALIDAD

La expansión urbana informal es hoy el rostro más visible de la desigualdad en el Perú. El IPE estima que una vivienda informal demora en promedio 16 años en completarse, desde la compra del terreno hasta su consolidación. Durante los primeros seis años, las familias viven en condiciones precarias, sin servicios básicos ni infraestructura adecuada. Paradójicamente, este proceso resulta hasta 37% más caro que una construcción formal, debido al alto costo del suelo, la falta de servicios y el acceso limitado a financiamiento.

Según el estudio, una de cada cuatro familias que autoconstruyen recurren a créditos de consumo —con tasas de interés diez veces más altas que las de un crédito hipotecario— para financiar materiales o ampliaciones. Así, el esfuerzo familiar termina reproduciendo la desigualdad en lugar de reducirla.

“Las familias peruanas no optan por la informalidad porque quieren, sino porque el sistema formal no les da alternativas viables”, explicó Carlos Gallardo durante la presentación. “El Estado no planifica la expansión urbana y llega tarde con los servicios; cuando lo hace, los asentamientos ya son irreversibles”.

15 AÑOS SIN AGUA NI DESAGÜE

El informe revela un dato alarmante: una vivienda informal tarda, en promedio, 15 años en acceder a servicios básicos. En ese lapso, sus habitantes dependen de camiones cisterna o conexiones improvisadas, lo que encarece el agua y la vuelve menos segura para la salud. “Las familias de menos recursos pagan más caro por el agua que las urbanizaciones formales”, remarcó Gallardo.

El problema no solo es de acceso, sino de sostenibilidad. A pesar de que en la última década el país invirtió más de S/ 15 mil millones en proyectos de agua y saneamiento urbano, la brecha no se redujo; por el contrario, aumentó del 11.4% al 16.7% entre 2019 y 2024. Cada año, el crecimiento de la informalidad supera la capacidad del Estado para dotar de servicios a nuevas zonas urbanas.

En los barrios informales, la desigualdad se multiplica. Las familias enfrentan más del doble de incidencia de pobreza y niveles educativos más bajos. Además, el entorno urbano amplía las desventajas:

• La distancia al colegio más cercano es más del doble que en zonas formales.
• El acceso a un hospital puede requerir seis veces más tiempo de desplazamiento.
• El gasto en transporte puede aumentar en más del 50%.
• El riesgo de robo en la vivienda es 20% mayor, mientras que la presencia policial es hasta 18% menor.

“Estos hogares están físicamente más lejos de todo: del trabajo, de la educación y de la seguridad”, señaló Aldo Facho. “Eso perpetúa la exclusión y hace imposible construir ciudades sostenibles”.

BRECHA QUE SE ENSANCHA

El IPE estima que cada año se construyen unas 54 mil viviendas formales en las principales ciudades del país, frente a una demanda anual de 147 mil unidades. Es decir, el mercado formal solo atiende un tercio de las necesidades habitacionales nuevas. A ello se suman al menos 500 mil hogares urbanos que hoy no cuentan con vivienda propia.

Para cerrar la brecha en una década sería necesario cuadruplicar la construcción anual de vivienda formal. Hacerlo únicamente con los programas de vivienda social actuales implicaría S/ 12 mil millones adicionales por año, seis veces el presupuesto de inversión del Ministerio de Vivienda para 2026. Por ello, el estudio plantea una reestructuración del modelo de desarrollo habitacional, donde el Estado asuma un rol rector pero el sector privado participe activamente en la generación de oferta formal y accesible.

“Es urgente pasar de un Estado que reacciona a uno que planifica”, subrayó Alfredo Lozada, representante de CODIP. “Si seguimos extendiendo los plazos de titulación sin un enfoque urbano integral, como lo ha hecho la reciente Ley 32267, solo seguiremos premiando la informalidad”.

EJES PARA TRANSFORMAR EL SECTOR

El IPE plantea un conjunto de siete ejes de política pública para revertir el problema y encaminar al país hacia un modelo de desarrollo urbano sostenible y formal:

• Transformar el sistema de desarrollo de vivienda.
• Evaluar el rol de COFOPRI y la política de formalización de predios; apostar por un modelo mixto, con colaboración público-privada, programas focalizados, alternativas como vivienda en alquiler, uso del canon y reconversión de viviendas autoconstruidas.
• Fortalecer la rectoría del Ministerio de Vivienda.
• Resolver el conflicto de competencias entre el ministerio y las municipalidades respecto a zonificación y parámetros de edificación.
• Eliminar la arbitrariedad municipal y simplificar trámites.
• Estandarizar procedimientos, supervisar su cumplimiento y someterlos a análisis de calidad regulatoria.
• Desarrollar sistemas de información consolidada.
• Unificar catastros urbanos e integrar las bases socioeconómicas para una mejor planificación territorial.

Incentivar los Planes de Desarrollo Urbano (PDU).
Establecer incentivos y sanciones para su elaboración y alinearlos con las actividades productivas locales.

Cuestionar el modelo deficiente de provisión de agua y desagüe.
Fortalecer la gobernanza de las Empresas Prestadoras de Servicios (EPS) y su capacidad de expansión.

Fomentar la colaboración público-privada en la expansión urbana.
Promover el uso de mecanismos como APP, Obras por Impuestos y Proyectos en Activos en zonas de expansión inmobiliaria.

VIVIENDA Y ELECCIONES: PROMESAS Y VACÍOS

En un contexto preelectoral, el IPE revisó los 35 planes de gobierno presentados por los candidatos y halló que 29 de ellos contienen alguna propuesta para cerrar la brecha de vivienda. De esos, 18 están alineados con las recomendaciones del Instituto, especialmente en lo referente a la eliminación de trabas municipales y la mejora del sistema de agua y saneamiento.

Sin embargo, el estudio también advierte una tendencia preocupante: 13 planes proponen la entrega masiva de títulos de propiedad como principal estrategia, sin abordar las causas estructurales de la informalidad. Según el IPE, esa política, en lugar de corregir el problema, podría profundizarlo. “Dar títulos sin planificación urbana ni servicios solo legitima la ocupación informal y multiplica los costos futuros del Estado”, explicó Gallardo.

URGENCIA DE UNA POLÍTICA NACIONAL

El reto de cerrar la brecha habitacional en el Perú no se limita a construir más viviendas, sino a construir mejores ciudades. La vivienda formal, señala el estudio, es una herramienta poderosa para cerrar brechas sociales: genera empleo, dinamiza la economía y mejora el acceso a educación, salud y seguridad.

En esa línea, Aldo Facho insistió en que la informalidad no puede combatirse solo con leyes de titulación, sino con planificación urbana. “Necesitamos una política nacional de vivienda que mire al territorio como un sistema, no como un conjunto de lotes. El crecimiento de las ciudades debe responder a una visión de país”, sostuvo.

El documento del IPE concluye que la expansión urbana informal seguirá creciendo mientras el sistema de desarrollo habitacional mantenga los incentivos actuales. Transformarlo implica una coordinación real entre el Estado, el sector privado y la sociedad civil, y un cambio profundo en la forma en que se concibe el derecho a la vivienda.

“Cada nueva casa que se construye fuera del sistema formal es una oportunidad perdida para cerrar brechas”, advirtió Gallardo. “El desafío no es solo de infraestructura, sino de equidad”.

Cerrar la brecha habitacional en una década requeriría cuadruplicar la construcción de viviendas formales y S/ 12 mil millones adicionales al año en subsidios.

El 63% de la expansión urbana entre 2007 y 2024 fue informal. Una vivienda informal puede pasar 15 años sin servicios básicos, y su construcción cuesta hasta 37% más que una formal.